Nieuwe taxatieregels: zo voorkomt u vertraging door funderingsonderzoek bij taxatie
Funderingsonderzoek verplicht taxatie: Hoe voorkomt u vertraging?
De recente wijzigingen in de taxatieregels hebben directe en aanzienlijke gevolgen voor het kopen en verkopen van woningen. Zeker in gebieden met oudere bebouwing, veenweidegebieden of bekende problematiek met de bodemdaling, is de staat van de fundering een cruciaal onderdeel van de vastgoedtransactie geworden. Het kernwoord funderingsonderzoek verplicht taxatie krijgt onder de nieuwe richtlijnen een heel andere lading. Als makelaar, taxateur of vastgoedbeheerder wilt u er alles aan doen om onnodige hobbels in het proces te voorkomen. U wilt uw klant immers zo goed, eerlijk en vlot mogelijk adviseren. Niemand zit te wachten op een stagnerende hypotheekaanvraag omdat een rapport niet compleet is. In deze uitgebreide gids leggen wij van Funderingsproblematiek.nl u in detail uit hoe u slimmer omgaat met de nieuwe verplichtingen rondom het taxatierapport. Wij bieden u concrete handvatten en beantwoorden de vraag: hoe voorkomt u dat nieuwe taxatieregels transactie vertragen? Met de juiste voorbereiding, onze deskundige ondersteuning en een proactieve houding zorgt u ervoor dat uw transacties soepel en zonder onaangename verrassingen blijven verlopen.
Wat is er per 1 april veranderd in taxatierapporten?
De verandering taxatierapport 1 april heeft een flinke impact gehad op de doorlooptijden in de makelaardij. Sinds 1 april 2026 zijn alle taxateurs, op basis van de aangescherpte NRVT-richtlijnen, verplicht om de staat van de fundering uitdrukkelijk en gedetailleerd op te nemen in het taxatierapport Woonruimte (Bron: SEH.nl). In de praktijk betekent dit dat woningen een funderingsrisicoklasse krijgen toegekend op basis van het KCAF Funderingsrisicorapport. Dit systeem loopt van klasse A (geen tot zeer laag risico) tot en met klasse E (een vastgesteld funderingsprobleem). Het cruciale punt voor u als professional is dit: bij het toekennen van risicoklasse D (verhoogd risico) of E mag de taxateur het rapport domweg niet afronden zonder dat er een aanvullend funderingsonderzoek is uitgevoerd door een gecertificeerd onderzoeksbureau, zoals Funderingsproblematiek.nl. Zonder compleet taxatierapport is er geen hypotheek. Dit legt direct een enorme druk op het toch al strakke koopproces. Het vereiste onderzoek kan namelijk lang niet altijd last-minute geregeld worden als u afhankelijk bent van niet-gecertificeerde partijen met lange wachtlijsten. Wij begrijpen deze urgentie en bieden daarom razendsnelle oplossingen om het proces vlot te trekken.
Waarom loopt een transactie nu vaker vertraging op?
Wanneer professionals ons bellen, is de meest gestelde vraag: waarom loopt een transactie nu vaker vertraging op vergeleken met enkele jaren geleden? Het antwoord ligt in de kettingreactie die ontstaat bij onverwachte risico’s.
Door het veranderende klimaat, langere periodes van droogte en dalende grondwaterstanden, neemt het risico op paalrot en negatieve kleef bovendien sterk toe. Dit betekent dat taxateurs steeds vaker verplicht op de rem moeten trappen.
Is funderingsonderzoek altijd verplicht bij taxatie?
Een veelgehoorde zorg in de markt is of de nieuwe regels voor álle woningen gelden. Dus, is funderingsonderzoek verplicht bij taxatie in elke situatie? Het antwoord is nee, er zijn heldere kaders. De term funderingsonderzoek verplicht taxatie geldt specifiek wanneer de woning volgens het modelmatige KCAF-rapport in risicoklasse D (verhoogd risico) of E (vastgesteld probleem) valt. Taxateurs mogen in die specifieke gevallen het taxatierapport pas definitief afronden en afgeven nadat er een aanvullend, gecertificeerd funderingsonderzoek is uitgevoerd. Bij woningen die in risicoklasse A, B of C vallen, volstaat in de regel de standaard taxatie zonder aanvullend funderingsonderzoek (Bron: seh.nl). Let wel: ook bij een A, B of C label kan een taxateur om onderzoek vragen als hij tijdens de fysieke schouw duidelijke visuele gebreken constateert, zoals ernstige scheurvorming in de gevels, scheve deuren of een zichtbare scheefstand van de woning. In zo’n geval overrulen de visuele waarnemingen van de taxateur het modelmatige rapport. Bij twijfel raden wij altijd aan om het zekere voor het onzekere te nemen.
Wat kun je als makelaar vóór de bezichtiging al regelen?
Een proactieve makelaar is goud waard voor zowel de koper als de verkoper. Veel professionals vragen zich af wat u kunt regelen voor de bezichtiging om het koopproces te stroomlijnen. Wij adviseren de volgende stappen:
Wat kost het om vertraging te voorkomen in tijd en geld?
De angst voor hoge kosten weerhoudt verkopers er soms van om preventief onderzoek te doen. Maar wat kost het om vertraging te voorkomen daadwerkelijk? Als een transactie afketst, kost dat u als makelaar kostbare uren, en de verkoper loopt mogelijk duizenden euro’s mis door een latere verkoop in een afgekoelde markt. Een preventief onderzoek is een relatief kleine investering voor absolute zekerheid.
| Type onderzoek | Omschrijving werkzaamheden | Kosten (excl. btw) |
|---|---|---|
| Quickscan / funderingsonderzoek fase 0 | Quickscan volgens de KCAF-richtlijn: visuele inspectie, archiefonderzoek, omgevingstoetsing en risico-indicatie. Ideaal voor het vlottrekken van taxaties. | € 243,80 |
| Funderingsonderzoek fase-1 | Verdiepend fysiek onderzoek op locatie: vloerwaterpassing, lintvoegmeting, scheurwijdtemeting en archiefonderzoek. Vereist bij complexe situaties. | € 1.075,00 |
Deze bedragen zijn onze vaste, transparante tarieven bij Funderingsproblematiek.nl. Vergeleken met andere aanbieders in de markt die vaak ondoorzichtige uurtarieven of voorrijkosten rekenen, weet u bij ons vooraf exact waar u aan toe bent.
Wie betaalt het funderingsonderzoek: koper of verkoper?
Een veelbesproken punt aan de onderhandelingstafel is de kostenverdeling. Wie betaalt funderingsonderzoek koper of verkoper? Wettelijk gezien is hier geen in beton gegoten regel voor. Het hangt af van de fase van de verkoop en de afspraken tussen partijen.
In de praktijk zien wij vaak dat de koper het onderzoek betaalt als deze zekerheid wenst vóór de definitieve aankoop. Dit valt onder de ‘onderzoeksplicht’ van de koper. De koper wil immers weten of er geen verborgen gebreken zijn die later honderdduizenden euro’s kunnen kosten. Echter, we zien een duidelijke verschuiving in de markt. Steeds meer slimme verkopers en hun makelaars besluiten het Fase-0 onderzoek zelf te bekostigen, nog voordat de woning in de verkoop gaat. Dit valt onder proactief voldoen aan de ‘mededelingsplicht’. Door vooraf transparantie te bieden, wekt de verkoper vertrouwen. Woningen met een transparant, recent funderingsrapport verkopen vaak sneller en voor een betere prijs, omdat het risicoprofiel voor de koper aanzienlijk daalt. Bij verdenking van acute problemen tijdens de onderhandeling wordt vaak overeengekomen om de kosten van een uitgebreider Fase-1 onderzoek (à €1.075) samen te delen (Bron: funderingsproblematiek.nl).
Wat houden Fase-0 en Fase-1 in de praktijk in?
Om uw klanten goed te kunnen adviseren, is het belangrijk dat u begrijpt wat de onderzoeken inhouden. Wij werken strikt volgens de landelijke F3O-richtlijnen, wat de hoogste kwaliteitsstandaard in de branche is.
✓
Dit is een bureau- en veldonderzoek waarbij nog niets wordt opengebroken. Onze experts raadplegen historische bouwarchieven, funderingskaarten en peilbuisgegevens (grondwaterstanden). Daarnaast voeren we een visuele inspectie uit van het pand en de directe omgeving (buren, straatwerk). Zijn er zettingsscheuren zichtbaar? Lopen de deuren klem? Dit rapport is in meer dan 80% van de gevallen al voldoende om een vastgelopen taxatierapport weer vlot te trekken, mits het risico acceptabel blijkt.
✓
Blijkt uit de Quickscan dat er ernstige twijfels zijn, of eist de bank meer zekerheid? Dan schakelen we over naar Fase-1. Dit is een fysiek, non-destructief meetonderzoek op locatie. Wij voeren een nauwkeurige vloerwaterpassing uit om scheefstand in kaart te brengen en doen een lintvoegmeting aan de gevel. Hiermee bepalen we exact of de woning nog in beweging is en in welke mate. Dankzij onze deskundige apparatuur leveren wij een feitelijk en onweerlegbaar rapport af dat alle partijen zekerheid biedt.
Praktische voorbeelden uit de makelaarspraktijk
Als makelaar of vastgoedbeheerder krijgt u in de huidige markt steeds vaker te maken met onverwachte vertragingen. Hoe wij dit oplossen, illustreren we graag aan de hand van enkele recente praktijkcases:
Een karakteristiek pand uit 1910 in Amsterdam-Zuid werd razendsnel verkocht boven de vraagprijs. Echter, tijdens de taxatie stelde de taxateur risicoklasse D vast vanwege de bekende problemen met houten palen in die buurt. Het financieringsproces kwam abrupt tot stilstand. De makelaar schakelde direct Funderingsproblematiek.nl in. Binnen 48 uur voerden wij een Fase-0 onderzoek uit. Het archiefonderzoek gecombineerd met de visuele inspectie toonde aan dat de fundering zich stabiel gedroeg zonder noemenswaardige zettingen. Het Certigo-gecertificeerde rapport werd direct geaccepteerd door de taxateur en de bank, waardoor de hypotheek vlak voor de deadline werd goedgekeurd.
Bij de verkoop van een jaren ’30-woning in Rotterdam-Noord besloot de verkopende makelaar op ons aanraden vóór de Funda-publicatie een Fase-0 onderzoek te laten doen. De woning lag in een veengebied (risicoklasse D). Doordat het heldere rapport al klaarlag tijdens de bezichtigingen, konden potentiële kopers zonder voorbehoud van extra bouwkundige keuringen bieden. De transactie verliep vlekkeloos en zonder enige vertraging.
Een koper in Gouda wachtte te lang met het aanvragen van het onderzoek nadat de taxateur de boel stillegde. Ze kozen in eerste instantie voor een lokaal, niet-gecertificeerd klusbedrijf. De hypotheekverstrekker wees dit onprofessionele rapport af. Uiteindelijk moesten wij met spoed een Fase-1 onderzoek uitvoeren. De vertraging kostte de koper weken stress en extra kosten voor het verlengen van de ontbindende voorwaarden. Dit toont aan: kies direct voor een erkende, gecertificeerde partner.
Hoe onderscheidt Funderingsproblematiek.nl zich van alternatieven?
Wanneer een funderingsonderzoek verplicht taxatie de voortgang van uw werk belemmert, heeft u een partner nodig die snel, betrouwbaar en onafhankelijk acteert. Wij onderscheiden ons op de volgende cruciale punten van andere aanbieders in de markt:
✓
Wij werken uitsluitend met erkende, ervaren funderingsspecialisten en hanteren de F3O-richtlijnen. Onze rapporten dragen het Certigo-keurmerk, wat een absolute vereiste is voor acceptatie door hypotheekverstrekkers en het NRVT.
✓
Onze experts zijn binnen enkele dagen inzetbaar, door heel Nederland. Of u nu in Friesland, de Randstad of Limburg actief bent; wij zijn snel ter plaatse.
✓
Geen onnodig jargon, maar strakke conclusies die de taxateur direct één-op-één kan overnemen in het taxatierapport Woonruimte.
✓
In tegenstelling tot sommige aannemers hebben wij géén dubbele belangen bij funderingsherstel. Wij verkopen geen herstelwerkzaamheden, wij verkopen zekerheid. U krijgt dus altijd een eerlijk, feitelijk en ongekleurd advies.
✓
Met meer dan 1000 succesvol uitgevoerde onderzoeken en een zeer hoge klanttevredenheid (zowel B2C als B2B), weten wij precies wat er gevraagd wordt in complexe vastgoedtransacties.
Bij ons ervaart u vaste prijzen, geen verborgen kosten en een servicegerichte, geruststellende aanpak. Wij ontzorgen u volledig.
Veelgestelde vragen rond funderingsonderzoek verplicht taxatie (FAQ)
Snelheid is belangrijk, maar bij fundering telt zorgvuldigheid net zo zwaar. Een Fase-0 onderzoek (de Quickscan) ronden wij doorgaans snel af, met een digitale rapportage die u kort na het onderzoek ontvangt. Een Fase-1 onderzoek neemt meer tijd in beslag: de inspectie op locatie duurt doorgaans 1 tot 2 uur, in complexere gevallen tot een halve dag, afhankelijk van de grootte en toegankelijkheid van het pand. Het definitieve rapport ontvangt u binnen enkele werkdagen na de inspectie; het totale traject, inclusief archiefonderzoek, duurt doorgaans 2 tot 4 weken.
Nee. Het wordt primair vereist wanneer er uit de modelmatige KCAF-risicorapportage een verhoogd funderingsrisico (label D of E) naar voren komt, of wanneer de taxateur visuele gebreken waarneemt en hierover twijfels uit in het taxatierapport. Dan eist de bank zekerheid.
Wees extra alert bij woningen met een bouwjaar van vóór 1970, woningen die gebouwd zijn op houten palen of staalfunderingen in veen- of kleigebieden. Visuele indicatoren zijn klemmende deuren en ramen, scheeflopende vloeren (knikkers die wegrollen), en diagonale (zettings)scheuren in de buiten- of binnenmuren.
Ja, dat is mogelijk. Mits het funderingsrapport actueel is (idealiter niet ouder dan 12 maanden) en onmiskenbaar voldoet aan de eisen van het KCAF, het NRVT en de geldverstrekkers (zoals onze Certigo-gecertificeerde rapporten). Dit maakt een preventief onderzoek vóór verkoop zo waardevol.
Conclusie en advies: voorkom vertraging met proactief funderingsonderzoek
De striktere handhaving rondom het funderingsonderzoek verplicht taxatie verandert het speelveld voor makelaars, taxateurs en vastgoedeigenaren fundamenteel. Door als makelaar of woningeigenaar niet af te wachten, maar vóór of direct bij de taxatie al inzicht te verschaffen in de funderingsstaat, neemt u de onzekerheid weg. U versnelt het transactieproces, voorkomt uitvallende kopers en vergroot het vertrouwen aan beide zijden van de onderhandelingstafel. Funderingsproblematiek.nl ondersteunt u hierbij als uw deskundige, betrouwbare partner. Wij leveren heldere rapportages, hanteren scherpe, vaste prijzen en garanderen snelle levertijden met een landelijke dekking. Alles op basis van de meest actuele F3O-richtlijnen en onze jarenlange, praktische ervaring in het veld. Laat de nieuwe regels uw deals niet frustreren. Vraag direct vrijblijvend informatie of een offerte aan via onze website. Zo blijft u de regelgeving altijd een stap voor, biedt u superieure service aan uw klanten en sluit u uw transacties succesvol af.
Laat uw fundering professioneel controleren
Wilt u zeker weten dat een transactie niet vastloopt op de fundering? Plan direct een funderingsonderzoek of neem contact op als vaste partner.
Funderingsproblematiek.nl is een betrouwbaar onderdeel van Goudsblom Expertise, waar wij onze kennis en ervaring inzetten om u deskundig advies en professionele ondersteuning te bieden bij funderingsonderzoek en monitoring.
